Dubai zählt zu den dynamischsten Immobilienmärkten der Welt. Die Stadt überzeugt durch moderne Infrastruktur, steuerfreie Rahmenbedingungen und hohe Mietrenditen. Der Kaufprozess ist klar strukturiert und für Käufer aller Nationalitäten zugänglich. Rechtsgrundlage für ausländisches Eigentum ist Artikel 4 des Gesetzes Nr. 7 von 2006. Während Emiratis und GCC-Bürger Immobilien in allen Teilen Dubais erwerben dürfen, können internationale Investoren Immobilien in dafür vorgesehenen Freehold- und Leasehold-Gebieten erwerben.
Dubai war das erste Emirat der VAE, das ausländischen Käufern den Erwerb von Immobilien in ausgewählten Gebieten ermöglichte. 2001 wurde zunächst das Recht auf Erbpacht eingeführt, bevor 2002 durch ein Regierungsdekret der vollständige Eigentumserwerb an Immobilien und dem Grundstück in bestimmten Zonen genehmigt wurde.
Man unterscheidet zwei Arten von Immobilien, die ausländische Investoren und Expats in Dubai kaufen können. Um eine fundierte Wahl zu treffen, sollten Käufer die Unterschiede zwischen Freehold- und Leasehold-Immobilien genau verstehen.
Hier ein Überblick über die beiden Modelle und die rechtliche Grundlage
Leasehold (Erbpacht): Beim Erwerb einer Leasehold-Immobilie erhält der Käufer das Nutzungsrecht für eine festgelegte Dauer, die maximal 99 Jahre beträgt. Das Grundstück bleibt jedoch im Eigentum des ursprünglichen Besitzers, an den es nach Ablauf der Pachtzeit zurückfällt.
Freehold (Eigentum): Ein Freehold-Käufer erwirbt zu 100 % das uneingeschränkte Eigentum sowohl an der Immobilie als auch am dazugehörigen Grundstück. Er kann die Immobilie nach Belieben verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen, ohne zeitliche Einschränkungen.
Der Erwerb von Immobilien in Dubai ist für ausländische Investoren klar strukturiert und rechtlich transparent geregelt. Damit der Kaufprozess reibungslos verläuft, ist es entscheidend, die einzelnen Schritte sowie die rechtlichen Rahmenbedingungen sorgfältig einzuhalten.
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Dubai erfordert eine Reihe spezifischer Formulare und Verträge, die für eine rechtssichere und transparente Abwicklung unverzichtbar sind. Die ordnungsgemäße Dokumentation spielt eine entscheidende Rolle auf dem Immobilienmarkt und dient dem Schutz aller beteiligten Parteien.
Diese Formulare stellen sicher, dass Transaktionen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und Immobilien ordnungsgemäß vermarktet werden. Hiermit erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten Dokumente, um einen reibungslosen und sicheren Immobilienkauf oder -verkauf in Dubai zu gewährleisten.
Formular A ist ein essenzielles Dokument im Immobilienmarkt Dubais und dient als offizieller Vertrag zwischen dem Makler und dem Verkäufer einer Immobilie. Es regelt die rechtlichen Rahmenbedingungen der Zusammenarbeit und verpflichtet den Makler, die Immobilie aktiv zu vermarkten sowie potenzielle Käufer professionell zu betreuen.
Das Dokument muss detaillierte Angaben zum Eigentümer und zur Immobilie selbst enthalten, einschließlich der vereinbarten Provisionsstruktur. Befindet sich die Immobilie im gemeinsamen Besitz mehrerer Eigentümer, ist die Unterschrift aller Miteigentümer erforderlich.
Das Dokument muss detaillierte Angaben zum Eigentümer und zur Immobilie selbst enthalten, einschließlich der vereinbarten Provisionsstruktur. Befindet sich die Immobilie im gemeinsamen Besitz mehrerer Eigentümer, ist die Unterschrift aller Miteigentümer erforderlich.
Formular B bildet die vertragliche Grundlage für die Zusammenarbeit zwischen einem Käufer und einem Makler in Dubai. Es sichert dem Käufer die Unterstützung eines qualifizierten Immobilienberaters, der ausschließlich in seinem Interesse handelt, um die passende Immobilie zu finden.
Mit der Unterzeichnung dieses Dokuments erhält der Makler die rechtliche Ermächtigung, den Käufer in allen Aspekten des Erwerbs zu vertreten. Dies umfasst die Organisation und Begleitung von Besichtigungen, die Teilnahme an Auktionen sowie die Zusammenarbeit mit anderen Beratern, sofern dies über ein unterzeichnetes Formular I geregelt ist.
Mit der Unterzeichnung dieses Dokuments erhält der Makler die rechtliche Ermächtigung, den Käufer in allen Aspekten des Erwerbs zu vertreten. Dies umfasst die Organisation und Begleitung von Besichtigungen, die Teilnahme an Auktionen sowie die Zusammenarbeit mit anderen Beratern, sofern dies über ein unterzeichnetes Formular I geregelt ist.
Formular I ist ein offizielles Dokument des Dubai Land Department (DLD), das die Zusammenarbeit zwischen einem Makler und weiteren beteiligten Immobilienberatern regelt. Es kommt zum Einsatz, wenn ein Hauptmakler externe Berater oder Co-Makler einbindet, um eine Immobilie gemeinsam zu vermarkten oder Kaufinteressenten zu betreuen.
Das Formular definiert die Bedingungen der Zusammenarbeit, einschließlich Provisionsaufteilung, Zuständigkeiten sowie die Einhaltung regulatorischer Standards. Es stellt sicher, dass alle beteiligten Parteien registriert, zugelassen und rechtlich abgesichert sind - insbesondere im Rahmen von Besichtigungen, Auktionen oder Verhandlungen, die über den ursprünglichen Maklervertrag hinausgehen.
Das Formular F, offiziell RERA Unified Contract F, ist der vom Dubai Land Department (DLD) und der Real Estate Regulatory Agency (RERA) vorgeschriebene Standardkaufvertrag für Immobilien in Dubai. Es ist das einzige behördlich anerkannte Vertragsdokument, das sowohl die Grundlage für die Registrierung als auch den Eigentumsübergang darstellt. Das Formular F wird ausschließlich über die offiziellen DLD-Systeme (Trakheesi oder Oqood) von lizenzierten RERA-Maklern erstellt und muss von Käufer und Verkäufer unterzeichnet werden. Ohne ein registriertes Formular F kann in Dubai keine Eigentumsübertragung erfolgen.
Früher war das MOU ein separater Vorvertrag, der die wesentlichen Eckdaten eines Immobilienkaufs (Preis, Zahlungsbedingungen, Übergabetermin) festhielt. Mit der Einführung des Formulars F ist dieses Dokument nun der formale und rechtsverbindliche Ersatz für das MOU. Das Formular F übernimmt dessen Funktion, geht jedoch darüber hinaus, da es behördlich vorgeschrieben ist, registriert wird und unmittelbar rechtswirksam ist.
Das SPA ist der vollwertige Kaufvertrag, der alle Details einer Transaktion regelt. Bei Bestandsimmobilien ist das unterzeichnete und registrierte Formular F gleichzeitig das SPA. Bei Off-Plan-Immobilien wird zusätzlich zum Formular F ein separater Entwickler-SPA abgeschlossen. Dieser Entwickler-SPA enthält die projektspezifischen Klauseln wie Baufortschrittsplan, Fertigstellungstermine und Abnahmebedingungen. Das Formular F dient in diesem Fall als behördliche Vertragsgrundlage für die Registrierung im Oqood-System, während der Entwickler-SPA das individuelle Vertragsverhältnis zwischen Käufer und Bauträger detailliert regelt.
Bei Bestandsimmobilien übernimmt das Formular F gleichzeitig die Rolle des MOU und des SPA. Es wird nach Unterzeichnung beim DLD registriert, die Kaufpreiszahlung erfolgt gemäß den vertraglich festgelegten Bedingungen, und anschließend wird der Title Deed auf den Käufer ausgestellt.
Bei Off-Plan-Projekten wird das Formular F nach Unterzeichnung im Oqood-System registriert, wodurch der Käufer als vorgemerkter Eigentümer während der Bauphase gesichert wird. Parallel dazu regelt der Entwickler-SPA die spezifischen Projektbedingungen. Nach Fertigstellung und Übergabe wird die Oqood-Registrierung in eine Title-Deed-Registrierung umgewandelt, wodurch der endgültige Eigentumstitel ausgestellt wird.
Das Formular F ist in Dubai nicht nur ein formaler Kaufvertrag, sondern das zentrale und unverzichtbare Dokument, das rechtlich die Position des Käufers absichert. Es vereint die Funktionen des früheren MOU und des SPA bei Bestandsimmobilien und bildet bei Off-Plan-Immobilien zusammen mit dem Entwickler-SPA die Grundlage für die behördliche Eigentumsregistrierung.
Sollte ein Käufer oder Verkäufer die Zusammenarbeit mit einem Makler beenden wollen, ist eine formelle Kündigung erforderlich. Dafür muss dem Makler eine Frist von sieben Tagen eingeräumt und ein triftiger Grund für die Beendigung der Vereinbarung angegeben werden.
Das offizielle Kündigungsdokument ist das Formular U, das den bestehenden Vertrag zwischen beiden Parteien rechtsgültig auflöst. Mit der Unterzeichnung dieses Dokuments wird sichergestellt, dass die Beendigung ordnungsgemäß erfolgt und beide Seiten über ihre weiteren Rechte und Pflichten informiert sind.
Ein rechtsgültiger Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter ist eine grundlegende Voraussetzung für jede Vermietung in Dubai. Um die Gültigkeit des Vertrags zu gewährleisten und die Rechte beider Parteien rechtlich abzusichern, muss dieser im Ejari-System registriert werden.
Die Ejari-Registrierung ist gesetzlich vorgeschrieben und dient dazu, Streitigkeiten zu vermeiden, offizielle Dokumente zu sichern und Behörden eine transparente Nachverfolgbarkeit von Mietverhältnissen zu ermöglichen.
