Was ist ein Alleinauftrag? Wann ist ein Lageplan erforderlich? In dieser Rubrik finden Sie detaillierte Erklärungen zu wichtigen und interessanten Begriffen.
Als bewertungsrechtlicher Begriff bezeichnet die Abgeschlossenheit in Gebäuden mit mehreren Wohnungen die bauliche Abgrenzung einer Wohneinheit zu anderen Einheiten sowie zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Die Abgeschlossenheit ist eine unverzichtbare Voraussetzung für die Bildung von separatem Eigentum.
Damit die Privatsphäre gewahrt ist, muss eine Wohnung über einen eigenen Zugang verfügen, der von außen oder über das Treppenhaus zugänglich ist. Zusätzlich muss die Haushaltsführung möglich sein, daher müssen eine Küche bzw. Kochnische sowie Stromanschluss, Wasserversorgung und Toilette vorhanden sein. Auch für außerhalb der eigentlichen Wohneinheit liegende Räume wie Kellerbereiche oder Dachboden kann eine Zuordnung erfolgen. Allerdings ist erforderlich, dass diese Räume abschließbar sind. Garagenstellplätze sind laut § 3 WEG (Wohneigentumsgesetz) als Sonderfall zu werten, da sie auch ohne Wände als abgeschlossene Einheit gelten, sofern dauerhafte Markierungen die Fläche begrenzen. Farbmarkierungen sind diesbezüglich nicht ausreichend. Nach einhelliger Auffassung ist diese Regelung ausschließlich auf Garagenstellplätze anwendbar und gilt nicht für Freiflächenstellplätze.
Bei nicht zu Wohnzwecken vorgesehenen Räumlichkeiten sind die Anforderungen weniger streng und orientieren sich am individuellen Nutzungszweck. Die Abgeschlossenheit ist jeweils im Bauordnungsrecht der einzelnen Bundesländer vorgeschrieben. Zur Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum fordert das Wohnungseigentumsgesetz in Verbindung mit dem Aufteilungsplan die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Die Bescheinigung ist für die Umwandlung von Mehrfamilienhäusern zwecks Vermarktung als einzelne Eigentumswohnungen zwingend erforderlich. Nach deutschem Recht wird die Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum nur bei vorliegender Abgeschlossenheit eingeräumt. Bei einem Neubau oder der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen kann ein Verkauf einzelner Wohneinheiten nur erfolgen, wenn zur Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum vorab die Abgeschlossenheit der jeweiligen Wohnung bescheinigt wurde. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist somit für die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses sowie für die Anlage eigener Grundbuchblätter unverzichtbar. Für die Ausfertigung diese Bescheinigung ist jeweils die zuständige Baubehörde zuständig (siehe § 7, Abs. 4 WEG). Den einzelnen Bundesländern steht es jedoch frei, anderweitige Regelungen zu treffen und die Ausfertigung der Bescheinigung auf Bausachverständige zu übertragen.
Die Gliederung des Grundbuchs umfasst die Aufschrift, das Bestandsverzeichnis sowie die drei Abteilungen.
Diese Abteilung enthält wichtige Informationen zu den Eigentumsverhältnissen. Verzeichnet sind Angaben zum Eigentümer (Name, Geburtsdatum, Wohnort), das Datum der Eintragung sowie die Grundlage der Eintragungen (Auflassung, Erbschaft etc.). Gibt es mehrere Eigentümer, sind zudem die jeweiligen Eigentumsanteile erfasst.
In der zweiten Abteilung sind alle Lasten und Beschränkungen wie Wohn- oder Nießbrauchrecht, dingliches Vorkaufsrecht, Wegerecht oder Verfügungsbeschränkungen (Vermerke zu Insolvenz, Zwangsversteigerung etc.) vermerkt. Die Grundpfandrechte (Hypotheken sowie Grund- und Rentenschulden) sind hier jedoch nicht aufgeführt. Falls das Grundstück bereits verkauft ist und eine Auflassungsvormerkung besteht, ist dies ebenfalls hier erfasst. Der Erwerb durch einen zweiten Käufer ist dann nicht mehr möglich. Ist in der Abteilung II ein Wohnrecht eingetragen, muss der neue Eigentümer nach dem Verkauf dieses Recht übernehmen, falls der Begünstigte nicht darauf verzichtet.
Die Informationen in Abteilung III sind besonders relevant, da in diesem Abschnitt des Grundbuchs die Grundpfandrechte aufgeführt sind. Hier sind Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden sowie mögliche Widersprüche gegen entsprechende Eintragungen vermerkt.
Nach deutschem Maklerrecht ist der Alleinauftrag oder Makleralleinauftrag eine exklusive Vertragsbeziehung zwischen Auftraggeber und Makler. Anders als beim Allgemeinauftrag ist somit nur ein einziger Makler mit der Vermarktung einer Immobilie beauftragt. Es wird zwischen einfachem und qualifiziertem Alleinauftrag unterschieden.
Der einfache Alleinauftrag enthält Angaben zu einzelnen Angebotskonditionen und schließt explizit das Recht zur Beauftragung dritter Makler aus. Es besteht somit eine ausschließliche Vertragsbeziehung zwischen den unterzeichnenden Parteien. Dem Auftraggeber steht es jedoch frei, die Immobilie alternativ auch selbst zu vermarkten.
Der qualifizierte Alleinauftrag enthält zusätzlich zu den Regelungen der einfachen Variante auch den Ausschluss der Selbstvermarktung. Somit darf der Verkäufer in diesem Fall nicht selbst aktiv werden und überlässt die Vermarktung ausschließlich dem exklusiv beauftragten Makler.
Laut § 903 BGB besitzt ein Eigentümer das Recht, beliebig mit einer Sache zu verfahren und andere Parteien von der Einwirkung auszuschließen. Bei Alleineigentum besitzt nur ein Eigentümer die alleinige Verfügungsgewalt, während bei Bruchteils- oder Gesamthandseigentum grundsätzlich mehrere Parteien involviert sind. Somit bestimmt der Alleineigentümer einer Immobilie eigenständig über Nutzung, Verkauf, Vermietung oder Verpachtung. Der Erwerb der Eigentumsrechte an einer Sache kann mittels unterschiedlicher Nachweise erfolgen, beispielsweise mittels Kaufvertrag. Besonderheiten sind bei Immobilien und Grundstücken zu beachten. Nach § 891 BGB steht das Recht an einem Grundstück mit dem Eintrag im Grundbuch in Zusammenhang. Falls nie ein Recht im Grundbuch eingetragen wurde oder ein Eintrag gelöscht ist, besteht somit aus rechtlicher Sicht kein Eigentumsrecht. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben (siehe § 892 BGB).
Der Allgemeinauftrag ist eine häufig erteilte Form des Maklervertrags. Er bietet dem Verkäufer im Gegensatz zum Alleinauftrag die Möglichkeit, weitere Makler zu beauftragen oder die Vermarktung der Immobilie alternativ auch selbst vorzunehmen. Allerdings besteht bei dieser Vertragsform durchaus das Risiko einer geringeren Erfolgschance. Wenn viele Makler dasselbe Objekt anbieten, kann dies Kaufinteressen verunsichern und im schlimmsten Fall sogar abschrecken.
Für viele Anleger sind Immobilien insbesondere als Geldanlage interessant. Eine Anlageimmobilie oder Investmentimmobilie wird somit in erster Linie als Kapitalanlage gekauft und soll mittels Miete und Wertsteigerung sichere Einnahmen generieren. Alternativ bieten sich Immobilienfonds als weitere Anlagemöglichkeit an. Es gibt offene Immobilienfonds, bei denen eine größere Anzahl Anleger involviert und das Kapital in viele Immobilien investiert ist. Bei geschlossenen Immobilienfonds sind die Anteile sowie die Anzahl der Immobilien begrenzt.
Die Annuität ist die Jahressumme der Rückzahlungen für ein gewährtes Darlehen, die aus Zins und Tilgung besteht. Bei vielen Hypotheken handelt es sich um Annuitätendarlehen und die Rückzahlung kann je nach Vereinbarung monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich erfolgen. Bei konstant gleichbleibender Annuität verschiebt sich allmählich das Verhältnis von Zins und Tilgung. Die Zinsen sind ausschließlich auf die Restschuld zu zahlen, die sich im Laufe der Zeit durch den Tilgungsanteil kontinuierlich verringert. Entsprechend sinken somit auch die zu zahlenden Zinsen und die Tilgungsrate steigt.
Ein Architekt ist wesentlich an der Entstehung von baulichen Objekten beteiligt. Er plant, entwirft und gestaltet unterschiedliche Gebäudearten (Wohnhäuser, öffentliche Bauten, Industrieobjekte etc.). In vielen Fällen überwacht er zudem die Bauausführung und arbeitet insbesondere bei komplexen Aufträgen eng mit Bauingenieuren zusammen. Somit ist der Architekt ein wichtiger Faktor für die technische, wirtschaftliche und gestalterische Planung des gesamten Bauvorhabens. Häufig reicht das Aufgabengebiet von der Vorplanung bis zur abschließenden Objektbetreuung. Die Bezeichnung Architekt darf in Deutschland nur von Personen geführt werden, die in der Architektenliste einer Architektenkammer eingetragen sind. Neben einem Architekturstudium ist für diesen Eintrag auch eine Berufserfahrung von mindestens zwei Jahren erforderlich.
Die Berechnung des Honorars orientiert sich an den Vorgaben der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Grundlage für diese Rechtsverordnung ist das Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen. Im Wesentlichen sind für die Honorarberechnung ein Honorarsatz sowie bestimmte Honorarzonen relevant. Die einzelnen Aufgabenbereiche sind in der HOAI nach Leistungsphasen gegliedert: Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung, Vorbereitung der Vergabe, Mitwirkung bei Vergabe, Objektüberwachung und Objektbetreuung.
Der englische Begriff Asset stammt ursprünglich aus der Finanzwelt und bezeichnet allgemein Vermögenswerte. Dazu zählen beispielsweise Devisen, Aktien oder Immobilien. Zudem kommen dem Begriff noch weitere Bedeutungen zu: Gesamtheit aller Güter eines Unternehmens, unternehmerische Kernkompetenz, Inhalte im Content-Management.
Die englische Bezeichnung Asset Management lässt sich mit dem Begriff Vermögensverwaltung umschreiben und bezeichnet eine Finanzdienstleistung, die mittels bestimmter Finanzinstrumente auf die Vermehrung der angelegten Werte abzielt. Das Asset Management kommt gleichermaßen bei Sachanlagen sowie immateriellen Vermögenswerten zum Einsatz.
Aus rechtswissenschaftlicher Sicht ist die Auflassung eine Einigungserklärung zwischen Käufer und Verkäufer hinsichtlich der Übertragung eines Grundstücks. Zur Übertragung des Eigentums ist eine dingliche Einigung erforderlich, die von beiden Vertragspartnern vor einem Notar erklärt wird (siehe §§ 873 und 925 BGB). Die Auflassung ist als rechtsgültiger Eigentumswechsel mit dem Eintrag ins Grundbuch verbunden und wird notariell meist zusammen mit dem Kaufvertrag behandelt. Dabei kann die notarielle Einigung der Vertragspartner in Bezug auf die Eigentumsübertragung ausschließlich bedingungslos erfolgen. Allerdings ist eine vertragliche Einigung dahingehend möglich, dass die Eigentumsumschreibung erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt.
Bis zur Änderung des Grundbucheintrags kann einige Zeit vergehen, daher soll die Auflassungsvormerkung für beide Parteien jeweils eine gesicherte Rechtsposition schaffen (siehe § 883 BGB). Die Vormerkung nennt den Käufer als neuen Eigentümer und sichert somit die spätere Auflassung ab. Der Eintrag erfolgt in Abteilung II des Grundbuchs. Als Konsequenz kann der Verkäufer anschließend keine Änderungen im Grundbuch mehr vornehmen lassen oder das Grundstück an einen anderen Käufer veräußern.
Die Provision oder Courtage für eine erfolgreiche Vermittlungstätigkeit durch den Makler wird prozentual auf Grundlage des jeweiligen Verkaufspreises berechnet. Beim Immobilienverkauf gibt es drei Möglichkeiten: Innenprovision (durch den Verkäufer), Außenprovision (durch den Käufer) oder eine Mischform beider Provisionsarten (Aufteilung auf beide Vertragsparteien). Die Außenprovision ist somit eine vom Käufer zu tragende Provision.
Sobald beim Bauamt ein Bauantrag gestellt wird, legt der zuständige Sachbearbeiter eine Bauakte an. Sie enthält alle relevanten Informationen zum jeweiligen Bauvorhaben. Neben dem Bauantrag werden in dieser Akte auch weitere Unterlagen wie Grundrisspläne, Baupläne, Baugenehmigungen sowie der Schriftverkehr mit zuständigen Behörden abgelegt. Bei Bedarf ist auf Antrag eine Einsichtnahme in die Bauakte möglich. Wenn vor einem Verkauf wichtige Unterlagen wie beispielsweise Grundrisspläne nicht vorliegen, kann diese Einsichtnahme für die Bewertung einer Immobilie durchaus hilfreich sein.
Ein Antrag ist in der Regel schriftlich zu stellen, da die Akte für die Akteneinsicht zunächst aus dem Archiv entnommen werden muss. Zumindest ist vorab eine telefonische Anfrage sinnvoll. Berechtigt sind nur Personen, die ein legitimes Interesse nachweisen können. Dies kann per schriftlichem Eigentumsnachweis wie dem Grundbuchauszug, einem Erbschein oder durch Vorlage eines notariell beglaubigten Kaufvertrages erfolgen. Auch Dritte wie beispielsweise Immobilienmakler können die Einsichtnahme beantragen, benötigen jedoch zusätzlich die schriftliche Einverständniserklärung des Eigentümers. Die Akte kann gegen Zahlung einer Gebühr in den Räumen der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingesehen werden, auch die Anfertigung von Kopien ist gebührenpflichtig.
Die Baubeschreibung ist in der Regel ein wichtiger Teil des Bauvertrags. Sie enthält eine präzise Beschreibung der vom Bauträger auszuführenden Leistungen und detaillierte Angaben zu den Materialien sowie zur Materialqualität. Weiterhin sind Art, Größe, Form und Ausstattung der Immobilie exakt zu dokumentieren. Damit der Käufer von einer guten Planungssicherheit profitiert, ist eine möglichst konkrete Beschreibung wichtig. Die Baubeschreibung spielt bei Banken meist auch eine entscheidende Rolle für die Kreditbewilligung.
Als Bauerwartungsland gelten Flächen, bei denen aufgrund bestimmter Grundstücksmerkmale in absehbarer Zukunft eine Nutzung als Bauland zu erwarten ist. Darauf lässt beispielsweise ein entsprechender Hinweis im Flächennutzungsplan schließen. Der Begriff ist in § 5 Abs. 2 der ImmoWertV definiert. Demnach ist die bauliche Nutzung in der Zukunft basierend auf konkreten Tatsachen mit hinreichender Sicherheit zu erwarten.
Mit der Baugenehmigung oder Bauerlaubnis stimmt eine Bauaufsichtsbehörde in schriftlicher Form einem Bauvorhaben zu und bestätigt, dass hinsichtlich öffentlich-rechtlicher Vorschriften keine Bedenken bestehen. Sie ist an bestimmte Auflagen gebunden und zeitlich befristet, meist gilt die Genehmigung für einen Zeitraum von drei Jahren. Bei Bauvorhaben von Privatpersonen greifen die geltenden Bauvorschriften des jeweiligen Bundeslandes, daher können die Frist sowie die Auflagen teilweise variieren. Für unrechtmäßiges Bauen drohen ernste Konsequenzen wie eine hohe Geldstrafe, ein Baustopp oder im schlimmsten Fall sogar der Abriss. Da es im Baurecht keine Verjährung gibt, existiert für ungenehmigte Gebäude auch kein Bestandsschutz.
Für Errichtung, Umbau, Nutzungsänderung oder Beseitigung von baulichen Anlagen muss grundsätzlich eine Baugenehmigung vorliegen. Allerdings ist nicht für jedes Bauvorhaben eine Genehmigung erforderlich, in vielen Fällen ist durchaus ein Genehmigungsfreistellungsverfahren ausreichend. In den Landesbauverordnungen der einzelnen Bundesländer sind diesbezüglich genaue Regelungen festgelegt.
Ein Baugrundstück ist ein bereits erschlossenes Grundstück, auf dem gebaut werden darf. In der Regel handelt es sich dabei um eine bislang noch unbebaute Fläche. In Abgrenzung zum Baugrundstück wird die Bezeichnung Bauland in erster Linie als Oberbegriff im Bebauungsplan für einen Bereich mit mehreren baureifen Grundstücken (ungenutzt, erschlossen, mit Baurecht versehen) verwendet. Für die Umwidmung eines Grundstücks in ein Baugrundstück sind mehrere Faktoren entscheidend, dazu zählen insbesondere der Bebauungsplan, ein Bodengutachten sowie die Erschließung. Der Verkehrswert von Baugrundstücken wird in der Regel anhand von Bodenrichtwerten eingeschätzt und in Euro je Quadratmeter bemessen.
Als Bauland gelten Grundstücksflächen, die aufgrund ihrer natürlichen Beschaffenheit sowie rechtlicher Voraussetzungen für die Bebauung geeignet sind. Der Begriff kann gleichermaßen einzelne sowie mehrere zusammenhängende Grundstücke bezeichnen. Ein Grundstück gilt aus rechtlicher Sicht als Bauland, wenn es in einem bereits bebauten Gebiet liegt oder im Bebauungsplan ausdrücklich ausgewiesen ist. Ob eine Bebauung erfolgen kann, hängt maßgeblich vom Erschließungsgrad ab.
In Deutschland ist die Baulast gemäß Bauordnungsrecht der meisten Bundesländer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Eigentümers gegenüber der örtlichen Baubehörde. Der Grundstückeigentümer ist dazu verpflichtet, das Grundstück betreffende Handlungen zu dulden, vorzunehmen oder zu unterlassen. Ist die Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen, gilt sie als verbindlich. Beim Grundstücksverkauf gehen die Baulasten auf den neuen Eigentümer über. Die Einschränkungen variieren je nach Art der Baulast (Vereinigungsbaulast, Anbaubaulast, Abstandsflächenbaulast etc.).
In den meisten Bundesländern sind im Baulastenverzeichnis die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen (Baulasten) von Grundstückseigentümern erfasst. Es wird von der jeweils zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt.
Zentrale Aufgabe der Bauüberwachung ist es, die ordnungsgemäße Ausführung der Bauarbeiten sicherzustellen. Dieser Begriff lässt sich auf zwei Verantwortungsbereiche anwenden: Überwachung durch die Bauaufsichtsbehörde sowie Bauleitung im Auftrag eines Bauunternehmens oder Bauherrn. Laut Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) sind die Begriffe Bauleitung, Bauoberleitung und Objektüberwachung als Synonyme für die Bauüberwachung durch Auftraggeber (Bauherr) oder Auftragnehmer (Bauunternehmen) verwendbar.
Bauträger sind Unternehmen, die auf eigenes Risiko gewerbsmäßig Wohn- und Geschäftsimmobilien für den späteren Verkauf erstellen. Dabei übernehmen sie die Planung des gesamten Bauvorhabens, führen in der Regel jedoch nicht selbsttätig Bautätigkeiten aus. Für die Durchführung der Bauarbeiten beauftragt der Bauträger Handwerksbetriebe oder Bauunternehmen. In der Gewerbeordnung (GewO) sind die Rahmenbedingungen festgelegt, die ein Unternehmen als Bauträger erfüllen muss. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt die Bedingungen für die Zahlungsabwicklung beim Kauf eines Bauträgerobjekts. Beim Verkauf geht neben der Immobilie auch das Grundstück bzw. das grundstücksgleiche Recht vom Bauträger auf den Käufer über.
Ein Bauträgervertrieb ist im Grunde als Bindeglied zwischen Bauträger und Käufer anzusehen. Insbesondere bei großen Bauträgerprojekten ist meist ein Immobilienmakler oder eine Immobilienagentur als Vertriebspartner involviert. Für den Bauträger bietet dies einige Vorteile wie beispielsweise ein professionell zugeschnittenes Marketingkonzept.
Eine Bauvoranfrage dient dazu, vor dem eigentlichen Bauantrag zu prüfen, ob ein geplantes Bauvorhaben genehmigungsfähig ist. Dazu stellt der Bauherr einen entsprechenden Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, die basierend auf den eingereichten Unterlagen prüft, ob baurechtliche Vorschriften eingehalten werden. Anschließend erhält der Bauherr einen Bauvorbescheid, der für das spätere Baugenehmigungsverfahren eine Bindungswirkung entfaltet.
Der Bebauungsplan ist ein Regelwerk, in dem mittels Zeichnung, Farben und Planzeichen die bauliche und anderweitige Nutzung eines genau definierten Teils einer Gemeinde dargestellt ist. Im Bebauungsplan ist die bauliche Nutzung anhand Baumassenzahl, Gebäudehöhe, Anzahl der Geschosse etc. festgelegt. Er ist bei jedem Bauvorhaben zu berücksichtigen. Grundsätzlich sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln (siehe § 8 Abs. 2 bis 4 BauGB), der für das gesamte Gemeindegebiet erstellt ist.
Meist besteht ein Bebauungsplan aus einer Planzeichnung sowie einem Textteil. Bebauungspläne sind allgemein einsehbar und diese Einsichtnahme kann meist bei der zuständigen Gemeinde erfolgen. Ergänzend sind in der Baunutzungsverordnung die Baugebiete (Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet etc.) sowie die jeweilige Zweckbestimmung genau definiert. Planende Gemeinden sind an diese Definitionen hinsichtlich der Bebaubarkeit gebunden. In § 9 BauGB sind die möglichen Inhalte eines Bebauungsplans klar definiert. Es wird zwischen einfachem und qualifiziertem Bebauungsplan unterschieden. Damit er als Rechtsgrundlage fungieren kann, müssen beim qualifizierten Bebauungsplan mindestens vier Faktoren zutreffen: Art der baulichen Nutzung, zulässiges Maß, überbaubare Grundstücksflächen und örtliche Verkehrsflächen.
In Einzelfällen lassen sich bauplanungsrechtliche Hindernisse mittels Erteilung von Ausnahmen oder Befreiungen ausräumen, falls der Bebauungsplan dies erlaubt. Andernfalls kann der Bauherr lediglich bei der Gemeinde eine Planänderung anregen. Es besteht jedoch grundsätzlich kein Rechtsanspruch auf Änderung. Wenn kein Bebauungsplan existiert oder Unklarheiten hinsichtlich des Bauvorhabens bestehen, ist eine Bauvoranfrage sinnvoll.
Um einen Fehlkauf zu vermeiden, ist vor dem Immobilienkauf eine eingehende Besichtigung unverzichtbar. Dabei sind einige Faktoren zu beachten, damit eine eingehende Prüfung von Bausubstanz und Haustechnik möglich ist. Im Vorfeld ist daher eine umfassende Vorbereitung sinnvoll. Folgende Punkte sollten in jedem Fall beachtet werden:
Zur Sicherheit ist es beim Kauf einer Bestandsimmobilie ratsam, die Kosten für Modernisierung und Sanierung von einem versierten Fachmann realistisch einschätzen zu lassen.
In Deutschland ist bei Grundstücksverkäufen die notarielle Beurkundung verpflichtend vorgeschrieben (siehe § 311b BGB). Mündliche Verträge oder privatschriftliche Vereinbarungen missachten die vom Gesetzgeber vorgeschriebene Form und sind daher laut § 125 BGB nichtig. Diese Pflicht zur Beurkundung durch einen Notar soll Käufer und Verkäufer vor übereilten Entscheidungen bewahren. Zudem beabsichtigt der Gesetzgeber die Sicherstellung einer sachgerechten Erfassung der komplexen Sachverhalte. Der genaue Ablauf einer Beurkundung ist im Beurkundungsgesetz (BeurkG) geregelt. Laut § 17 BeurkG gehört die Beurkundung ausdrücklich zu den Amtspflichten eines Notars. Bei einem Notartermin liest der Notar den Vertragstext vor, der anschließend von den Beteiligten genehmigt und eigenhändig unterschrieben wird. Nachfolgend unterschreibt auch der Notar den Vertrag und versieht ihn mit seiner Amtsbezeichnung. Das Originaldokument wird in einer Urkundenrolle erfasst und verbleibt beim Notar.
Das Kürzel BIM steht für den Begriff Building Information Modeling und beschreibt eine spezielle Arbeitsmethode, bei der mittels Software eine vernetzte Planung, der Bau sowie die Bewirtschaftung von Gebäuden erfolgt. Das jeweilige Bauwerk ist als virtuelles Modell ausgearbeitet und alle relevanten Bauwerksdaten sind digital erfasst.
Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Hilfswert für die Ermittlung eines Immobilienkaufpreises. Basierend auf den amtlichen Kaufpreisen ermitteln spezielle Gutachterausschüsse der einzelnen Gemeinden regelmäßig Durchschnittswerte für Flächen eines Gemeindegebiets, die in Bezug auf Lage und Nutzung vergleichbar sind. Zusätzlich sind für die Berechnung weitere Faktoren wie Lage, Erschließungsgrad und Bebauungsmöglichkeiten relevant. Der ermittelte Bodenrichtwert bezieht sich dabei grundsätzlich auf unbebaute Grundstücke und enthält keine Informationen zum Sachwert eines Gebäudes. Um den Verkehrs- bzw. Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, ist daher neben dem Bodenrichtwert auch der eigentliche Gebäudewert relevant. Laut § 196 BauGB (Baugesetzbuch) sind Bodenrichtwerte mindestens alle zwei Jahre zu ermitteln.
In dieser Kategorie sind erstklassige Objekte in guter, bis sehr guter Lage angesiedelt, die sich in bestem Zustand befinden und nur ein geringes Leerstands-Risiko aufweisen. Meist handelt es sich um Neubauten oder hochwertige Bestandsimmobilien. Charakteristisch sind eine hohe Objektqualität sowie weitere Faktoren wie langfristige Mietverträge und ein hervorragender Instandhaltungszustand. Die zu erwartende Rendite ergibt sich in der Regel aus einem konstanten Cashflow und weniger durch eine deutliche Wertsteigerung. Core-Immobilien eignen sich in erster Linie für konservative Anleger, die mit möglichst geringem Risiko stabile Erträge erzielen möchten.
Sie ähneln mit leichten Abstrichen den Core-Immobilien. So ist beispielsweise meist keine Top-Lage zu erwarten und verzeichnen häufig einen geringfügigen Instandsetzungsbedarf. Im Vergleich besteht somit ein niedriges bis moderates Risikoprofil. Meist ist der Cashflow weniger gut vorhersehbar und meist erfordern diese Immobilien Investitionen, beispielsweise für aufgeschobene Instandhaltungsarbeiten oder leichte Modernisierungen. Es besteht die Möglichkeit, den Cashflow durch Verbesserungen, Instandsetzungen oder eine höhere Mieterqualität zu verbessern. Meist wird von Investoren eine langfristige Anlagestrategie verfolgt.
Die Courtage oder Provision ist das erfolgsabhängige Honorar eines Maklers für die Vermittlungstätigkeit bei Verkauf oder Kauf einer Immobilie. Je nach Bundesland variiert die Höhe dieser Provision. Es gibt drei Varianten: Innenprovision (durch den Verkäufer), Außenprovision (durch den Käufer) und eine Mischform (Aufteilung auf Käufer und Verkäufer). Seit 23.12.2020 gilt hinsichtlich der Provisionshöhe ein neues Gesetz, mit dem Käufer in vielen Bundesländern deutlich entlastet werden sollen. Teilweise war vorher die komplette Leistung üblicherweise vom Käufer zu tragen, aktuell greift im Regelfall eine hälftige Aufteilung der Provision (siehe § 656c BGB). Die gesetzliche Neuregelung gilt nicht bei unbebauten Grundstücken, Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäusern.
Laut § 652 BGB haben Immobilienmakler unter folgenden Voraussetzungen Anspruch auf Provision
Zu den Leistungen im Rahmen eines Immobilienverkaufs gehören in der Regel die Durchführung von Einzelbesichtigungen, die Erledigung aller Formalitäten, das Klären von möglichen Fragen zu rechtlichen Aspekten, die Bonitätsprüfung von Kaufinteressenten, die Koordination des Kaufvertrags sowie die Vorbereitung des Notartermins und eine über den Vertragsabschluss reichende Betreuung.
Ein Darlehen ist ein Kredit, der zur Finanzierung einer Anschaffung (Immobilie, Auto etc.) vergeben wird. Im Darlehensvertrag wird vereinbart, dass der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer den vereinbarten Darlehensbetrag für einen festen Zeitraum überlässt. Im Gegenzug verpflichtet sich der Darlehensnehmer zur verzinsten Rückzahlung, die meist in Form von Darlehensraten erfolgt. Diese Raten setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen, je nach Vereinbarung erfolgt die Ratenzahlung monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich.
Der Begriff Design-Build steht für einen speziellen Projektabwicklungsprozess, der in der Baubranche etabliert ist. Er umschreibt den gesamten Prozess der Realisierung eines Bauwerks aus einer Hand. Im Design-Build-Verfahren arbeiten Auftraggeber und Auftragnehmer zusammen und legen damit den Grundstein für ein termin- und budgetgerechtes Projektergebnis. Der Planungs- und Bauunternehmer ist für alle Schritte des Projekts verantwortlich. Auftraggeber profitieren bei Design-Build-Konzepten in der Regel von kürzeren Bauzeiten und weiteren Vorteilen.
Disagio ist ein überwiegend bei Finanzprodukten verwendeter Begriff, der einen Abschlag vom Nennwert eines bestimmten Betrages bezeichnet. In Bezug auf ein Immobiliendarlehen stellt Disagio die Differenz zwischen bewilligter Kreditsumme und tatsächlicher Auszahlung dar. Der Darlehensnehmer erhält somit im Vergleich zu vereinbarten Kreditsumme eine geringere Auszahlung, im Wesentlichen kann Disagio somit als Zinsvorauszahlung in einer Summe betrachtet werden.
Eigenbedarf ist ein Begriff aus dem Mietrecht und bezeichnet einen von Vermietern häufig vorgetragenen Kündigungsgrund. Grundlage für eine Kündigung wegen Eigenbedarfes sind die Regelungen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Demnach kann ein Vermieter ausschließlich bei berechtigtem Interesse Eigenbedarf anmelden. Dies ist der Fall, wenn er selbst oder begünstigte Personen (seine Kinder, Stiefkinder, Ehepartner, Eltern, Nichten und Neffen, Schwiegereltern oder eine Pflegekraft) die Wohnung zu Wohnzwecken benötigen. Nicht berechtigt sind andere Personen wie Cousins oder geschiedene Ehegatten.
Zur Finanzierung eines Immobilienkaufs wird Eigenkapital benötigt. Bei der Berechnung des Finanzbedarfs zur Aufnahme eines Darlehens spielt die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals in der Regel eine maßgebliche Rolle. Wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht, hängt in erster Linie von den Einkommens- und Vermögensverhältnissen des potenziellen Immobilienkäufers ab. Meist setzt sich das Gesamteigenkapital aus mehreren Posten zusammen, dazu können beispielsweise bereits vorhandenes Immobilieneigentum sowie Wertpapier- und Sparguthaben gezählt werden. Mindestens 20 bis 30 Prozent der gesamten Erwerbskosten sollten durch Eigenkapital abgedeckt sein. Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, umso geringer ist die aufzunehmende Kreditsumme.
Der Energieausweis enthält wichtige Informationen zur Energieeffizienz eines Gebäudes und soll Käufern oder Mietern diesbezüglich eine gute Vergleichbarkeit von verschiedenen Immobilien ermöglichen. Er ist grundsätzlich bei Neubau, Änderung oder Erweiterung von Gebäuden nach den Regelungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) auszustellen. Gemäß Energieausweispflicht ist er potenziellen Mietern oder Käufern spätestens bei Besichtigung unaufgefordert vorzulegen. Es existieren zwei Varianten:
Für dieses Dokument basiert die Ermittlung des relevanten Werts auf dem Energiebedarf. Er kann ausgestellt werden für Mehrfamilienhäuser mit maximal vier Wohnungen, ältere Gebäude (Baujahr bis 1977) und bei Nichterfüllung der Wärmeschutzverordnung von 1977 (Endenergiekennwert ist größer als 200 kWh/m²a).
Die Ermittlung basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner der vergangenen drei Jahre, der anhand der Energiekostenabrechnung der jeweiligen Energieversorger ermittelt wird. Damit diese Variante ausgestellt werden kann, müssen folgende Faktoren gegeben sein: Gebäude mit mindestens fünf Wohnungen, Bauantrag wurde nach dem 1. November 1977 ausgestellt, Gebäude erfüllt die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977.
Bei einem vollständig erschlossenen Grundstück sind alle Erschließungskriterien erfüllt. Es ist an das öffentliche Straßennetz, die Strom- und Wasserversorgung sowie an das Abwassersystem angeschlossen, somit steht einer Bebauung nichts mehr im Wege.
Das Ertragswertverfahren ist ebenso wie Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren ein Standardverfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Es wird in erster Linie zur Bewertung von vermieteten Wohnimmobilien, Gewerbeobjekten sowie gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien angewendet. Grundlage ist der Ertragswert, der sich aus dem Bodenwert des Grundstücks sowie der Summe der erbrachten Erträge errechnet. Zur Ermittlung der Bodenwertverzinsung wird der Bodenwert mit dem Liegenschaftszins multipliziert. Dabei handelt es sich um einen Zinssatz, der zur marktüblichen Verzinsung von Grundstücks-Verkehrswerten dient. Er ist somit ein wichtiger Faktor für die Kapitalisierung zukünftiger Einnahmen und Kosten.
Die Höhe des Liegenschaftszinses leitet sich aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ab. Ein höherer Zins führt zu einer Verringerung des Verkehrswerts einer Immobilie, da die Bodenwertverzinsung grundsätzlich vom Reinertrag abgezogen wird. Der Reinertrag ergibt sich nach Abzug relevanter Bewirtschaftungskosten von der Jahresnettokaltmiete. Bei diesen abzugsfähigen Kosten handelt es sich um alle anfallenden Bewirtschaftungskosten, die nicht auf Mieter umgelegt werden können. Weiterhin ist die Restnutzungsdauer des Objekts ein wesentlicher Faktor. Der Gebäudereinertrag wird unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinses mit dem Wertfaktor multipliziert, zudem wirkt sich ein möglicher Sanierungsbedarf wertmindernd auf die Berechnung aus.
Das Exposé ist die detaillierte Beschreibung eines Verkaufsobjekts. Es ist eine wichtige Grundlage für einen erfolgreichen Immobilienverkauf und enthält alle relevanten Informationen zur Immobilie. Neben einer ausführlichen Objektbeschreibung, wichtigen Eckdaten (Größe, Lage, Baujahr etc.) sind im Exposé auch Grundrisse, Lagepläne und repräsentative Objektfotos enthalten.
Die Flurkarte wird häufig auch als Liegenschaftskarte oder Katasterkarte bezeichnet. Dabei handelt es sich um eine maßstabsgerechte Darstellung, die als amtlicher Nachweis zur Lage aller Liegenschaften einer Gemeinde dient. Aus der Flurkarte ist die Lage aller Flurstücke, Straßen und Gebäude ersichtlich. Jedes Flurstück ist mit einer Nummer versehen, die entsprechend auch im Grundbuch vermerkt ist. Aus der Flurkarte lassen sich bei Bedarf auch die genauen Grundstücksgrenzen ablesen, dabei kann ein Grundstück aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Für die Ausgestaltung der Flurkarten und die Erfassung der einzelnen Flurstücke sind die Kataster- und Vermessungsämter zuständig. Inzwischen wurde die analoge Flurkarte weitgehend von der digitalen Variante abgelöst, die als automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) im Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) erfasst ist.
Ein Flurstück ist ein abgegrenzter und amtlich vermessener Teil der Erdoberfläche. Es ist als kleinste Einheit des Katasters in der Flurkarte erfasst, dabei erhält jedes Flurstück eine eigene Kennzahl. Ein Grundstück ist häufig deckungsgleich mit einem Flurstück, kann allerdings auch aus mehreren Flurstücken bestehen. Neben dem Eintrag im Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) sind zusätzlich im Grundbuch Vermerke zu Gemarkungsbezeichnung und Flurstücknummer zu finden. Bei Bedarf ist mittels Liegenschaftskataster und Grundbucheintrag die genaue Lage sowie der exakte Grenzverlauf eines Grundstücks zu ermitteln.
Laut Energieeinsparverordnung (EnEV) sind Vermieter und Eigentümer bei dazu verpflichtet, einem Miet- oder Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung eines Objekts unaufgefordert einen Gebäudeenergiepass vorzulegen (siehe auch: Energieausweis). Eine Missachtung wird als Ordnungswidrigkeit gewertet und kann mit einer Geldstrafe von bis zu 25.000 Euro geahndet werden.
Die Gemarkung ist eine Bezeichnung für eine Flächeneinheit im Liegenschaftskataster und kommt gleichbedeutend auch im Grundbuch zur Anwendung. Sie setzt sich meist aus mehreren Fluren bzw. Flurstücken zusammen, die Anzahl kann dabei je nach Größe der Gemeinde stark variieren. Das gesamte Bundesgebiet ist in Gemarkungen bzw. Flure und Flurstücke unterteilt, die mit individuellen Nummern versehen und im Liegenschaftskataster erfasst sind. Im Grundbuch ist in Abteilung I erfasst, in welcher Gemarkung ein Grundstück liegt.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle bebauten und unbebauten Grundstücke eines Gemeindebezirks erfasst sind. Für jedes Grundstück ist im Grundbuch ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, in dem wichtige Informationen zu den Eigentumsverhältnissen sowie zu den mit dem jeweiligen Grundstück verbundenen Rechten und Lasten eingetragen sind.
Bei einem Grundbuchauszug handelt es sich um eine Abschrift aller Grundbucheinträge zu einem bestimmten Grundstück. Er kann für unterschiedliche Situationen erforderlich sein, dazu zählen beispielsweise der Hausverkauf oder die Immobilienfinanzierung.
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Immobilienkauf an und richtet sich nach der Höhe des Kaufpreises. Grundlage dieser Ländersteuer ist das Grunderwerbssteuergesetz, die Länder können diese Steuer an die Kommunen weiterreichen. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland und liegt aktuell zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Eine Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erfolgt erst, wenn die Zahlung der Grunderwerbssteuer erfolgt ist und das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat. Die Grunderwerbssteuer wird im Rahmen eines Immobilienkaufs den Nebenkosten zugerechnet. Sie ist nicht identisch mit der Grundsteuer.
Der Grundriss oder Grundrissplan dokumentiert die räumlichen Gegebenheiten einer Wohnung oder eines Hauses in zweidimensionaler Form. Die aus der Vogelperspektive gezeigte Darstellung einzelner Stockwerke bildet neben den Innen- und Außenwänden auch wichtige Details wie die Lage der Fenster und Türen ab. Per Definition bezeichnet dieser Begriff neben der zeichnerischen Darstellung auch die räumlichen Verhältnisse, die Rückschlüsse auf Lage, Größe und Anordnung der Räumlichkeiten erlauben. Der Grundriss spielt eine wichtige Rolle beim Immobilienverkauf und ist zusammen mit dem Bauplan ein wesentlicher Faktor für die Objektanalyse. Bei älteren Gebäuden kann es vorkommen, dass kein Grundriss existiert. In diesem Fall kann er nachträglich beim Bauordnungsamt angefragt werden. Als wichtiger Bestandteil eines Exposés veranschaulicht der Grundriss die Nutzungsmöglichkeiten der einzelnen Räume, bei einer Besichtigung sollten die Angaben grundsätzlich mit den tatsächlichen Verhältnissen abgeglichen werden.
Die Grundschuld ähnelt im weitesten Sinne der Hypothek, ist jedoch nicht an eine bestimmte Forderung gebunden. Sie gehört zu den Grundpfandrechten. Gemäß § 1191 BGB erfolgt eine Belastung des Grundstücks im Sinne der Haftung für die Begleichung eines geschuldeten Betrages, die Grundschuld ist somit ein Instrument zur Kreditsicherung. Es existieren zwei Varianten: Buchgrundschuld und Briefgrundschuld. In beiden Fällen erfolgt ein Eintrag in Abteilung III des Grundbuches, bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt. In der Praxis wird von Kreditinstituten meist die Buchgrundschuld als Mittel zur Kreditsicherung genutzt.
Die Grundsteuer besteuert das Eigentum an Grundstücken und den darauf errichteten Gebäuden. Von diesen Steuern profitieren die jeweiligen Gemeinden, die auch den Hebesatz und somit die Höhe der Steuer festlegen. Sie berechnet sich auf Basis des Einheitswerts einer Immobilie, von dem mittels Steuermesszahl der Steuermessbetrag errechnet wird. Auf den so ermittelten Wert wird anschließend der von der Gemeinde festgelegte Hebesatz angewendet. Grundsteuer A ist der Land- und Forstwirtschaft vorbehalten, während Grundsteuer B alle bebaubaren und nicht landwirtschaftlich genutzten Grundstücke erfasst.
Die Grundsteuer ist in Deutschland jährlich abzuführen. Das Finanzamt erstellt einen Grundsteuermessbescheid, der von der zuständigen Gemeinde zur Festsetzung der Grundsteuer genutzt wird. Anschließend versendet die Gemeinde einen Grundsteuerbescheid an den Eigentümer und fordert die berechnete Grundsteuer ein.
Der Begriff Hausgeld bezeichnet die monatlichen Vorauszahlungen, die ein Eigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zahlt. Es dient zur Abdeckung bestimmter Kosten, dazu zählen insbesondere Betriebskosten (Abfallentsorgung, Strom etc.), Verwaltung und Instandhaltung.
Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist eine deutsche Rechtsordnung. Sie regelt die Honorare für die von Architekten und Ingenieuren erbrachten Leistungen und gilt unabhängig von der Ausbildung für alle Personen, die in Deutschland eine Tätigkeit bei inländischen Projekten aus dem Bereich Ingenieurbauwesen ausüben. Die aktuelle Fassung (Stand: Januar 2021) enthält keine verbindlichen Angaben zu Mindest- und Höchstsätzen mehr, daher sind Architekten- und Ingenieurhonorare seither frei verhandelbar.
Home Staging (engl. Begriff; home = Zuhause, Staging = Inszenierung oder Ausrichtung) ist eine spezielle Vermarktungsstrategie für Immobilien, um potenzielle Käufer besser anzusprechen und in der Folge einen schnelleren Verkauf und bessere Verkaufspreise zu generieren. Da eine möglichst breit angelegte Käuferschicht angesprochen werden soll, wird die Wohnung oder das Haus professionell eingerichtet und dekoriert. Gegebenenfalls können auch kleinere Schönheitsreparaturen oder die Gestaltung der Außenanlagen erfolgen.
Vor dem Verkauf einer Immobilie ist es unverzichtbar, den Wert einer Immobilie zu ermitteln, damit eine realistische Festlegung des Kaufpreises möglich ist. Die Immobilienbewertung oder Wertermittlung kann mittels unterschiedlicher Verfahren erfolgen, die Grundlagen sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert.
Dieses Verfahren kommt in erster Linie zur Bewertung von vermieteten Wohnimmobilien, Gewerbeobjekten und gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien zur Anwendung. Im Vordergrund steht die Renditeberechnung auf Grundlage des Ertragswerts (siehe auch: Ertragswertverfahren).
Eine Wertermittlung mittels Sachwertverfahren ist in der Regel bei Eigentumswohnungen sowie selbstgenutzten Ein- oder Zweifamilienhäusern sinnvoll. Für die Wertermittlung sind der Sachwert des Gebäudes (fiktive Neubaukosten) und der Außenanlagen, der Bodenwert und die Baunebenkosten (Planung, Baudurchführung etc.) relevant. Auch weitere Faktoren sind zu berücksichtigen, dazu zählen beispielsweise die Objektart und die Ausstattung (siehe auch: Sachwertverfahren).
Dieses Verfahren eignet sich bei unbebauten Grundstücken, klassischen Einfamilienhäusern oder Wohnungs- und Teileigentum. Es kann als direkte oder indirekte Variante zum Einsatz kommen. Entscheidend ist dabei, ob ausreichend aktuelle Vergleichswerte vorliegen (direkt) oder vergangene Kaufpreise als Grundlage genutzt werden (indirekt). Modernisierungsbedarf, Nutzungsrechte und weitere Faktoren können als Zu- oder Abschläge eine Rolle spielen (siehe auch: Vergleichswertverfahren).
Siehe Makler
ImmoWertV ist die Kurzbezeichnung für die Immobilienwertermittlungsverordnung, die als Rechtsverordnung die Basis für das Wertermittlungsverfahren darstellt. Beim Verfahren zur Wertermittlung kommen in Deutschland grundsätzlich drei Verfahren zur Anwendung: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.
Wohnungseigentümer sind laut § 14 WEG dazu verpflichtet, die Instandhaltung der zum Sondereigentum gehörenden Gebäudeteile zu gewährleisten. Diese Pflicht betrifft in Bezug auf die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums auch alle Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Grundsätzlich sind Instandsetzung und Instandhaltungspflicht klar von Modernisierung und baulicher Veränderung abzugrenzen.
Laut § 21 Abs. IV WEG hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, die Bildung einer Instandhaltungsrücklage zu verlangen. Dies kann durchaus sinnvoll sein, um bei Bedarf das Auftreten von Liquiditätsproblemen zu verhindern. Sind beispielsweise Fassaden- oder Dachsanierungen erforderlich, kann im Vorfeld durch die Bildung einer Instandhaltungsrücklage eine ausreichende Liquidität gesichert werden. Meist erfolgt die Zahlung in Teilbeträgen und wird im Rahmen des vom Eigentümer zu zahlenden Wohngelds geleistet.
In der Regel zahlen Wohnungseigentümer ein monatliches Wohngeld an die Eigentümergemeinschaft. Nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres wird eine Jahresabrechnung als reine Einnahmen-/Ausgabenrechnung erstellt, in der alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben aufgelistet sind. Zusätzlich werden separate Einzelabrechnungen für die jeweiligen Wohnungen ausgestellt und die Aufteilung der Gesamtkosten erfolgt nach vorgegebenen Verteilungsschlüsseln. Ähnlich wie bei der Nebenkostenabrechnung bei Mietwohnungen kann sich eine Nachforderung oder ein Guthaben ergeben.
Beim Immobilienkauf spielen neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten eine wesentliche Rolle. Grundsätzlich muss mit den folgenden Nebenerwerbskosten gerechnet werden: Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren (siehe Notarkosten/Notargebühren), Maklergebühren (siehe Courtage) und Bankgebühren (bei Finanzierung fallen beispielsweise Bearbeitungsgebühren und Zinsen an).
Die Kaution oder Mietkaution sichert den Vermieter gegen mögliche Schäden ab und dient zusätzlich auch als Sicherheit bei ausbleibender Mietzahlung. Das Geld ist vom Mieter zu hinterlegen und darf maximal drei Monatsmieten (Kaltmiete) betragen. Zudem muss die Kaution im Mietvertrag vermerkt sein.
Der Lageplan ist ein wesentlicher Bestandteil des Bauantrags. Er übernimmt im Baugenehmigungsverfahren eine wichtige Rolle, da er gleichermaßen für den städtebaulichen Vorbescheid, das Bauanzeigeverfahren sowie die Baugenehmigung als erste Bauvorlage dient. Basierend auf der Flurkarte erfolgt die Anfertigung eines amtlichen Lageplans, der grundsätzlich individuell für ein bestimmtes Baugrundstück erstellt wird. Jeder Lageplan besteht aus einem schriftlichen und einem zeichnerischen Teil. Der schriftliche Teil enthält wichtige Informationen, die das Baugrundstück betreffen. Dazu gehören beispielsweise Bauherr, Nachbargrundstücke, möglicherweise bestehende Baulasten, Baumassenzahlen, Grundflächen und Geschossflächen sowie zusätzliche Angaben zum eigentlichen Bauvorhaben. Im zeichnerischen Teil sind der maßstabsgetreue Umriss des geplanten Gebäudes sowie Abstandsflächen, Dachform und Dachneigung dargestellt.
Der amtliche Lageplan dient dem Objektplaner als Grundlage für die Erstellung eines objektbezogenen Lageplans. Dieses Dokument ist ein relevanter Bestandteil des Bauvorhabens. In der Regel erstellt der zuständige Bauplaner den objektbezogenen Lageplan, alternativ kann die Anfertigung auch beim Vermessungsamt oder Katasteramt beantragt werden.
Wenn ein Darlehen vollständig getilgt ist, können Immobilienbesitzer die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld beantragen. Dazu ist in jedem Fall die Vorlage der Löschungsbewilligung erforderlich. Mit diesem Dokument bestätigt der Grundschuldgläubiger, dass er der Löschung zustimmt (siehe § 875 BGB). Meist übernimmt ein Notar die Ausfertigung und sendet das Dokument an das zuständige Grundbuchamt. Es ist erforderlich, dass aus der Löschungsbewilligung die Antragsstellung (siehe § 13 GBO) und die Bewilligung (siehe § 19 GBO) klar hervorgehen. Bei Grundpfandrechten ist zusätzlich die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich (siehe § 27 GBO).
Der Makler oder Immobilienmakler vermittelt als Verhandlungspartner zwischen Verkäufer und Käufer bzw. Vermieter und Mieter. Er bietet unterschiedliche Leistungen in Bezug auf Verkauf oder Kauf sowie Vermietung und Mietgesuch an. Dazu gehören beispielsweise Immobilienvermittlung, Beratung zu vertraglichen Aspekten, Wertermittlung und mehr.
Bei der Vermittlung von Immobilien kann ein Makler auf unterschiedliche Weise tätig werden. Der Maklervertrag ist die Grundlage für die Geschäftsbeziehung zwischen Kunde und Immobilienmakler, mit dem beispielsweise die Vermarktung einer Immobilie vereinbart wird. Es gibt drei Varianten: Allgemeinauftrag, Alleinauftrag und qualifizierter Alleinauftrag.
Siehe Alleinauftrag
Siehe Courtage
Die Meldebescheinigung oder Meldebestätigung ist ein Dokument, mit dem Personen gegenüber Dritten den aktuellen Wohnsitz nachweisen können. In der Regel wird die Meldebescheinigung benötigt, wenn kein Personalausweis vorliegt. Dies ist beispielsweise bei Personen der Fall, die lediglich einen Reisepass besitzen. Für ausländische Mitbürger mit deutschem Wohnsitz ist die Bescheinigung ebenfalls sinnvoll. Die erweiterte Meldebestätigung enthält neben der Anschrift auch Angaben zu Familienstand und Staatsangehörigkeit.
Siehe Unterlagen Vermietung
Zwischen Sanierung, Renovierung und Modernisierung bestehen entscheidende Unterschiede. Laut § 555b BGB sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen, die in erster Linie eine allgemeine Verbesserung der Wohnverhältnisse, bessere Nachhaltigkeit, Energieersparnis oder eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts einer Immobilie zum Ziel haben. Dies kann beispielsweise durch eine neue Heizungsanlage oder eine moderne Außenwanddämmung erreicht werden.
Siehe Kaufnebenkosten
Bei Mietwohnungen fallen neben der Kaltmiete in der Regel zusätzlich Nebenkosten an. Laut § 556 BGB können Mieter und Vermieter im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter bestimmte Betriebskosten übernimmt, die Zahlung kann als Pauschale oder mittels Vorauszahlungen in angemessener Höhe erfolgen. In § 556 Abs. 3 BGB verweist der Gesetzgeber darauf, dass bei Vorauszahlung eine jährliche Abrechnung erfolgen muss. In der Nebenkostenabrechnung können ausschließlich Kosten entsprechend der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden. Dabei handelt es sich um Unterhaltungskosten, die durch die bestimmungsgemäße Nutzung einer Immobilie entstehen.
Ein nicht erschlossenes bzw. unerschlossenes Grundstück ist noch nicht an die vier wichtigsten Versorgungsleitungen angebunden: Strom, Wasser, Abwasser und öffentliches Straßennetz. Ist ein Grundstück für die Bebauung vorgesehen und sind noch keine Erschließungskriterien erfüllt, gilt es als Rohbauland.
In erster Linie führt ein Notar Beglaubigungen und Beurkundungen von Rechtsgeschäften durch, das Kerngeschäft konzentriert sich dabei überwiegend auf folgende Bereiche:
Bei einem Immobilienkauf ist zwingend die Beurkundung des Kaufvertrages durch einen Notar erforderlich, der zusätzlich auch die Beantragung der Grundbuchänderung vornimmt. Ein Notar muss grundsätzlich unparteiisch und unabhängig sein, zudem unterliegt er der Verschwiegenheitspflicht. Die Landesjustizverwaltung führt die staatliche Aufsicht über Notare.
Das Notaranderkonto ist ebenso wie das allgemeine Anderkonto eine spezielle Unterart des Treuhandkontos. Bei Immobilientransaktionen dient dieses Konto zur sicheren Hinterlegung des vereinbarten Kaufpreises. Diese Vorgehensweise soll gleichermaßen die Sicherungsinteressen von Käufer und Verkäufer wahren. Der Notar verwaltet das Geld auf dem Notaranderkonto treuhänderisch. Dieses Konto kommt nur noch in Ausnahmefällen zum Einsatz, da laut § 57 BeurkG (Beurkundungsgesetz) ein berechtigtes Sicherungsinteresse bestehen muss. Für das Notaranderkonto fallen zusätzliche Notargebühren an.
Die Notarkosten sind laut § 17 Abs. 1 Satz 1 Bundesnotarordnung festgeschrieben und umfassen die Gebühren für die Tätigkeit eines Notars, die anfallenden Auslagen sowie die Umsatzsteuer. Der Notar ist an diese Vorgaben gebunden und kann sein Honorar somit nicht selbst bestimmen. Beim Grundstücks- oder Immobilienkauf orientieren sich die Notargebühren an der Höhe des Kaufpreises, es fallen rund 1,5 bis 2 Prozent der Bemessungsgrundlage an. Ein Immobilienkaufvertrag bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung, andernfalls ist das Geschäft laut § 311b BGB nichtig. Für die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch fallen zusätzliche Grundbuchgebühren an, die bei einem Wohnungs- oder Hauskauf ebenfalls in den Notarkosten aufgeführt sind.
Der Notartermin ist erforderlich, damit der Immobilienkaufvertrag gemäß § 311b BGB notariell beurkundet werden kann. Die betreffenden Parteien müssen ihre Identität mittels Personalausweis oder vergleichbarem Dokument nachweisen, falls sie dem Notar nicht persönlich bekannt sind. Bei juristischen Personen (GmbH, eingetragener Verein etc.) muss der bevollmächtigte Vertreter eine Vertretungsbefugnis vorlegen.
In dieser Kategorie sind einfache Immobilien in eher mäßigen Lagen angesiedelt. Meist ist bei Erwerb kein oder nur ein geringer Cashflow zu erwarten. Höherer Leerstand und hoher Instandsetzungsbedarf sind hier die Regel. Diese Investitionen zielen darauf ab, mittels Sanierung, Nachverdichtung oder Abriss und Neubau eine möglichst hohe Wertsteigerung zu erreichen, um das jeweilige Objekt anschließend mit hohem Gewinn zu verkaufen.
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist jeder Wohnungseigentümer dazu berechtigt, eine ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnanlage zu verlangen. Der Gesetzgeber führt in § 21 Abs. V WEG beispielhaft auf, welche Aspekte zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehören, damit sie die Interessen aller betroffenen Wohnungseigentümer berücksichtigt:
Kommt die Wohnungseigentumsgesellschaft bzw. der zuständige Verwalter der Aufforderung eines Wohnungseigentümers hinsichtlich einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht nach, können sich Betroffene an das zuständige Amtsgericht wenden. Dort kann laut § 21 Abs. VIII WEG über eine notwendige Maßnahme nach billigem Ermessen entschieden werden.
Das Portfoliomanagement hat zur Aufgabe, die Zusammenstellung und Verwaltung eines Portfolios (Ansammlung von Investitionen) im Sinne des Investors zu koordinieren. Grundlage ist in jedem Fall eine gründliche Analyse der individuellen Kapital- und Vermögenssituation.
In der Immobilienwirtschaft steht die Bezeichnung Property Management für einen Teilbereich des Immobilienmanagements. Property Management umfasst die Erbringung von vielfältigen Dienstleistungen zur Bewirtschaftung einer Immobilie im Sinne des Investors. In erster Linie konzentriert sich dieses Management auf die Bewirtschaftungsphase und zielt auf die möglichst effiziente Umsetzung einer vorgegebenen Objektstrategie mit Fokus auf eine rendite-optimierende Bewirtschaftung ab.
Der Begriff PropTech leitet sich von der englischen Bezeichnung Property Technology ab und steht für unterschiedliche Aspekte der digitalen Transformation der Immobilienbranche. Dazu zählen insbesondere digitale Dienstleistungen, Technologien und Produkte, die immobilienwirtschaftliche Geschäftsprozesse optimieren und effizienter gestalten sollen.
Siehe Courtage
Ein Alleinvertrag ist ein exklusiver Maklervertrag, der die Beauftragung weiterer Makler ausdrücklich ausschließt, er kann als einfache oder qualifizierte Variante abgeschlossen werden. Im qualifizierten Alleinauftrag wird diese Verweispflicht weiter verfeinert, da er zusätzlich den Ausschluss der Selbstvermarktung enthält. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag darf der Verkäufer die Immobilie somit nicht selbst vermarkten und auch keine anderen Makler einschalten. Sogar wenn Freunde oder Verwandte am Kauf der Immobilie interessiert sind, müssen sich die Kaufinteressenten in jedem Fall an den Makler wenden. Die Vermarktung wird somit ausschließlich dem exklusiv beauftragten Makler überlassen (siehe auch: Alleinvertrag).
Bei Immobilien ist die Qualitätssicherung ein elementarer Faktor für die Wahrung bestimmter Standards in Bezug auf Bau oder Sanierung. Um Baumängeln effektiv vorzubeugen, ist eine von einem unabhängigen Sachverständigen vorgenommene Qualitätssicherung sinnvoll. Meist handelt es sich bei diesen Experten um Architekten oder Prüfingenieure, die aufgrund langjähriger Erfahrung und umfassendem Fachwissen mangelnde Qualität und Baufehler erkennen, die sich negativ auf die Qualität des Bauvorhabens auswirken könnten. Eine umfassende Qualitätssicherung kann dazu beitragen, bestimmte Standards einzuhalten und unerwartete Kosten somit weitgehend zu vermeiden.
Im Mietrecht ist der Begriff Renovierung mit der Bezeichnung Schönheitsreparatur gleichgesetzt. Daher steht bei einer Renovierung im Gegensatz zu Sanierung oder Modernisierung lediglich die Beseitigung kleinerer optischer Mängel im Vordergrund. Meist umfasst eine Renovierung somit kleinere Schönheitsreparaturen, die in erster Linie zu besserer Wohnqualität und höherem Komfort beitragen sollen. In der Regel sind diese Arbeiten somit nicht unbedingt erforderlich, sie dienen eher der Verschönerung von Wohnung oder Haus.
Im Wesentlichen ist die Reservierungsvereinbarung lediglich im Rahmen eines qualifizierten Alleinauftrags relevant. Gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr verpflichtet sich der Makler dazu, eine bestimmte Immobilie für einen potenziellen Käufer zu reservieren und das Objekt für einen festen Zeitraum keinen anderen Interessenten anzubieten.
Im Immobiliensegment hat sich für Immobilien hinsichtlich ihrer Funktion als Kapitalanlage eine Einteilung in Risikoklassen etabliert: Core, Core+, Value Add und Opportunity. Sie reicht von konservativ bis aggressiv und ebenso wie bei Wertpapieren oder anderen Kapitalanlagen besteht ein direkter Zusammenhang zwischen Risiko und Rendite. Für die Risikobewertung und die Klassifizierung eines Objekts sind unterschiedliche Faktoren entscheidend, dazu zählen beispielsweise Lage, Wertsteigerung, Renditeerwartung und Mieterstruktur. Als Faustregel gilt: höheres Risiko bedingt höhere Rendite.
Eine Wertermittlung von Immobilien kann alternativ zu Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren auch mittels Sachwertverfahren vorgenommen werden. Dieses Verfahren kommt in der Regel bei Eigentumswohnungen sowie selbstgenutzten Ein- oder Zweifamilienhäusern zum Einsatz. Zunächst wird ermittelt, mit welchen aktuellen Kosten bei einem Neubau des Gebäudes zu rechnen ist. Diese fiktiven Neubaukosten bilden anschließend die Grundlage der Berechnung.
Für das Sachwertverfahren sind folgende Faktoren relevant:
Zusätzlich sind beim Sachwertverfahren individuelle Faktoren zu berücksichtigen, dazu gehören beispielsweise Objektart, Ausstattung, Baumängel oder spezielle Grundstücksmerkmale wie eine Hanglage.
Das Bauwesen definiert eine Sanierung als Beseitigung von Schäden oder Baumängeln mit anschließender Wiederherstellung von Räumen oder Immobilien. Durch die Sanierung werden Bauschäden und Mängel wie ein undichtes Dach oder morsche Deckenbalken beseitigt und anschließend fachgerecht erneuert. Bei diesen Eingriffen können je nach Gegebenheit durchaus massive Eingriffe in die Bausubstanz erforderlich sein.
Secret Sale ist ein spezieller Service, der von vielen Immobilienmaklern angeboten wird. Dabei handelt es sich um eine diskrete Vermarktung von Immobilien, bei der bewusst auf eine öffentliche Präsentation verzichtet wird. Dies kann beispielsweise erforderlich sein, wenn der Verkäufer die Veröffentlichung von Fotos seiner privaten Räumlichkeiten scheut oder bewusst einen Besichtigungstourismus vermeiden möchte. Häufig kommt ein Secret Sale bei exklusiven Immobilien oder bei bekannten Persönlichkeiten in Betracht.
Das Sondernutzungsrecht (SNR) berechtigt einen Wohnungseigentümer, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen, während alle weiteren Wohnungseigentümer ausgeschlossen sind. Häufig bezieht sich dieses Recht auf die alleinige Nutzung von bestimmten Bereichen wie beispielsweise ein Kellerbereich, ein Gartenabschnitt oder ein Stellplatz.
Per Definition (siehe § 1 Abs. 3 WEG) handelt es sich bei Teileigentum um ein Sondereigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Die Miteigentumsanteile am gemeinschaftlichen Eigentum bleiben unberührt. Teileigentum unterscheidet sich von Wohnungseigentum lediglich in Bezug auf die Zweckbestimmung. Somit ist für die Bezeichnung als Wohnungs- oder Teileigentum nur der eigentliche Zweck der Räume entscheidend. Die Bezeichnung Teileigentum ist somit im Grunde als Parallelbegriff zum Wohnungseigentum zu betrachten. Grundlage für die Bildung von Teileigentum ist die Teilungserklärung (siehe § 8 Abs. 1 WEG).
Falls die Erschließungskriterien lediglich teilweise erfüllt sind, ist ein Grundstück noch nicht abschließend für die Bebauung geeignet. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn bereits eine Anbindung an das öffentliche Straßennetz besteht, die Strom- und Wasserversorgung jedoch noch nicht installiert ist.
Bei Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum muss ein Grundstückseigentümer gegenüber dem Grundbuchamt einmalig eine Teilungserklärung abgegeben werden. Darin wird erklärt, dass eine Aufteilung des Eigentums am Grundstück in Miteigentumsanteile erfolgt. Grundsätzlich ist laut § 29 GBO lediglich eine notarielle Beglaubigung erforderlich, meist erfolgt jedoch eine notarielle Beurkundung. In der Teilungserklärung wird festgelegt, dass eine Aufteilung in Miteigentumsanteile erfolgt und jeder Anteil mit dem Sondereigentum an Wohnungs- oder Teileigentum verbunden wird. Zudem wird meist auch geregelt, welche Gebäudeteile als Gemeinschaftseigentum zu nutzen sind und zusätzlich können auch Sondernutzungsrechte zugewiesen werden. Als Grundlage sind die Regelungen in § 8 WEG anzusehen. Mit der Teilungserklärung werden wesentliche Rechte und Pflichten der Miteigentümer begründet.
Hinter dem Kürzel TGA verbirgt sich die Technischen Gebäudeausrüstung, die als anspruchsvollste Aufgabe der Gebäudeplanung gilt. Sie umfasst alle Installationen und Einrichtungen, die für die Nutzung von Wohnraum erforderlich sind und den Wohnkomfort steigern. Dies sind beispielsweise Stromversorgung, Gebäudeheizung sowie weitere technische Einrichtungen. Dabei sind hohe Anforderungen wie beispielsweise die Vorgaben zu Brandschutz und Betriebssicherheit zu beachten.
Die Tilgung ist die Rückzahlung eines Darlehens. Bei der Finanzierung einer Immobilie nehmen viele Käufer ein Darlehen auf, meist handelt es sich dabei um ein Annuitätendarlehen. Die Höhe der zu zahlenden Raten bleibt während der gesamten Tilgungszeit gleich. Aufgrund der sinkenden Gesamtverbindlichkeiten reduziert sich im Laufe der Zeit der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Im Darlehensvertrag sind neben dem Zinssatz und weiteren Faktoren auch regelmäßig zu zahlende Tilgungsraten vereinbart.
Bei einer Transaktion handelt es sich aus volkswirtschaftlicher Sicht um die Übertragung von Wirtschaftsobjekten (Waren, Forderungen) zwischen Wirtschaftssubjekten (Unternehmen, Privathaushalten, Verwaltungen etc.). Grundvoraussetzung ist, dass ein wechselseitiger Nutzen für die Transaktionspartner vorliegt.
Turnkey-Solution (schlüsselfertige Lösung) bezeichnet Angebote, Produkte oder Lösungen, die bei Übergabe an den Kunden sofort nutzbar sind. In der Regel ist der Auftragnehmer als Generalunternehmer für alle Schritte der Projektrealisierung von der Entwicklung bis zur Fertigstellung verantwortlich. Dies schließt in den meisten Fällen auch die Beauftragung von Subunternehmen ein. Häufig handelt es sich bei diesen Projekten um maßgeschneiderte Lösungen.
Beim Immobilienverkauf sind zahlreiche Unterlagen erforderlich:
Gegebenenfalls sind bei Wohnungseigentum weitere Unterlagen erforderlich, dazu zählen beispielsweise:
Bei Vermietung werden folgende Unterlagen benötigt. Neben den gesetzlich geforderten Dokumenten sind zudem weitere Unterlagen sinnvoll. Die folgende Auflistung dient als grobe Orientierung:
Bei diesen Objekten handelt es sich um Objekte in guten, bis mittleren Lagen, bei denen ein größerer Instandsetzungsbedarf besteht. Beim Erwerb ist häufig kein oder nur wenig Cashflow zu erwarten, bieten jedoch durchaus Potenzial. Häufig liegen Belegungsprobleme, mangelhaftes Management oder verzögerte Wartungen vor und für Investoren sind ausgeprägtes Immobilienwissen, eine strategische Planung und kontinuierliche Aufsicht des Objekts unverzichtbar. In erster Linie liegt der Fokus bei diesen Immobilien auf einer nachhaltigen Wertsteigerung durch Beseitigung vorliegender Defizite.
Hinter der englischen Bezeichnung Value Engineering verbirgt sich eine strukturierter Denkmethode, die zur Entwicklung von innovativen Projekten und Services zum Einsatz kommt. Sie gilt als Vorstufe zur konkreten Projektplanung und zielt darauf ab, ein Wirkungsmodell zu erstellen, um mit einem vorgegebenen Budget ein möglichst optimales Ergebnis zu erzielen. Es kommt überwiegend bei Innovationen und Großprojekten zum Einsatz und ermöglicht eine optimierte Planung. Diese Methode ist insbesondere sinnvoll bei Projekten, bei denen Variationsmöglichkeiten bestehen und diverse Beteiligte aus unterschiedlichen Bereichen mitwirken.
Bei der Wertermittlung einer Immobilie kann alternativ zu Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren auch ein Vergleichswertverfahren zur Anwendung kommen. Diese Variante eignet sich insbesondere bei unbebauten Grundstücken, klassischen Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen.
Der Marktwert eines Grundstücks wird bei diesem Verfahren anhand tatsächlicher Kaufpreise von vergleichbaren Objekten (Lage, Zuschnitt, Bodenbeschaffenheit, Nutzung etc.) ermittelt. Voraussetzung für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist das Vorhandensein einer ausreichend großen Anzahl von Vergleichsobjekten. Für das direkte Vergleichswertverfahren sind häufig jedoch nicht genug aktuelle Vergleichswerte vorhanden, daher kommt alternativ meist das indirekte Verfahren zum Einsatz. In diesem Fall lässt sich der Marktwert aus Kaufpreisen der Vergangenheit ableiten. Dabei dienen die Auswertungen der Gutachterausschüsse als Grundlage für den Vergleichswert. Zusätzlich sind bestimmte Zu- und Abschläge relevant, dazu zählen beispielsweise Modernisierungsbedarf, Grundstücksausrichtung oder Nutzungsrechte.
Der Verkehrswert ist nicht identisch mit dem Kaufpreis. Im Immobiliensektor handelt es sich bei dem Verkehrswert oder Marktwert um den Preis, der nach aktueller Einschätzung bei einem Verkauf wahrscheinlich zu erzielen wäre. Meist wird der Verkehrswert von einem Gutachter ermittelt und das Verkehrswertgutachten kann als Grundlage für die Kaufpreisbestimmung dienen. Allerdings ist der Kaufpreis letztlich davon abhängig, wie viel ein Käufer bereit ist zu zahlen.
Bei diesem Verfahren der ausführlichen Wertermittlung erhalten Sie eine umfangreiche Erstellung eines Verkehrswertgutachtens zur Vorlage bei zum Beispiel Banken, Versicherungen, Ämtern oder Behörden. Die Erstellung eines solchen zertifizierten Gutachtens ist kostenpflichtig und wird von uns in Rechnung gestellt. Ein Verkehrswertgutachten stellt das umfangreichste Verfahren der Immobilienbewertung dar und beinhaltet die komplette Dokumentation aller nötigen, zur Immobilie gehörenden Unterlagen.
Dieses Gutachten wird erstellt, um einen voraussichtlich erzielbaren Verkehrswert (Marktwert) eines Grundstücks oder einer Immobilie festzustellen. Der Verkehrswert wird in §194 BauGB beschrieben und ermittelt sich auf Grundlage rechtlicher Gegebenheiten und tatsächlicher Eigenschaften ohne Berücksichtigung subjektiver Eindrücke. Verkehrswertgutachten werden beispielsweise bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, in Scheidungsfällen, Erb- und Vermögensauseinandersetzungen, zur Feststellung von Betriebsvermögen oder zur Dokumentation gegenüber Ämtern, Behörden und Versicherungen benötigt. Diese Bewertung wird zu einem oder mehreren Stichtagen ermittelt. Verkehrswertgutachten werden von vereidigten Gutachtern durchgeführt, damit diese unter anderem auch vor Gericht verwendet werden können.
Wenn bei Grundstücken oder Immobilien ein Vorkaufsrecht existiert, erfolgt diesbezüglich ein Eintrag im Grundbuch. Im Verkaufsfall steht der vorkaufsberechtigten Person das Recht zu, das Objekt vorrangig vor einem anderen Käufer erwerben. Dabei bleiben die mit dem ursprünglichen Kaufinteressenten vereinbarten Bedingungen bestehen. Die vorkaufsberechtigte Person tritt an dessen Stelle als Erwerber in den Kaufvertrag ein und übernimmt alle damit in Zusammenhang stehenden Rechte und Pflichten. Es existieren unterschiedliche vertragliche und gesetzliche Vorkaufsrechte. Das dingliche Vorkaufsrecht ist in den §§ 1094 ff. BGB geregelt und kommt ausschließlich bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten zur Anwendung.
Siehe Asset Management
Wealth Management definiert die langfristige Anlageberatung und Vermögensverwaltung im Bereich Private Banking. Es umfasst das Angebot maßgeschneiderter Leistungen für Vermögende in unterschiedlichen Lebensphasen.
Das Wegerecht erlaubt einer begünstigten Partei, einen Zugang oder Weg über ein fremdes Grundstück für den Durchgang zu nutzen. Es wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen und kann grundbuchrechtlich als Grunddienstbarkeit (in Bezug auf Grundstücke, siehe § 1018 BGB), beschränkte persönliche Dienstbarkeit (in Bezug auf Personen, siehe §§ 1090 ff. BGB) oder Nießbrauch (ebenfalls in Bezug auf Personen, siehe § 1030 BGB) durchsetzbar. Das Notwegerecht ist eine Sonderform des Wegerechts (siehe § 917 BGB). Es kommt zum Einsatz, wenn bei einem Grundstück kein Zugang zu einem öffentlichen Weg besteht. In diesem Fall wird das Notwegerecht zulasten eines benachbarten Grundstücks eingeräumt.
Um für einen Immobilienverkauf einen Verkaufspreis festzulegen, ist es relevant, den Wert der Immobilie zu kennen. Zur Wertermittlung verwenden Immobilienexperten unterschiedliche Verfahren: Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren.
Für Fernabsatzverträge sowie bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen gesteht der Gesetzgeber Verbrauchern das Recht auf Widerruf zu (siehe § 355 BGB). Unternehmer sind dazu angehalten, Verbrauchern vor Vertragsabschluss eine Widerrufsbelehrung zur Verfügung zu stellen. Von dieser Regelung sind somit auch Maklerverträge betroffen, die außerhalb der Geschäftsräume geschlossen werden. Den Verbrauchern steht in diesem Fall zu, den Vertrag innerhalb einer Frist von 14 Tagen zu widerrufen. Zur Wahrung dieser Frist genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs. Unterbleibt die Aushändigung der Widerrufsbelehrung, verlängert sich die Widerrufsfrist automatisch und erlischt spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsabschluss (siehe § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB).
Die Wohnfläche ist ein wertbildender Faktor für die Bemessung des Kaufpreises und ist auch bei der Vermietung einer Wohnung sowie bei der Ertragswertermittlung von großer Bedeutung. Dabei handelt es sich um die Summe aller anrechenbaren Grundflächen innerhalb einer Wohnung. Allerdings ist die Grundfläche nicht mit der eigentlichen Wohnfläche identisch, da nicht alle Flächen gleichbedeutend in der Wohnflächenberechnung zu erfassen sind. Zudem ist für die Berechnung auch die Raumhöhe relevant. Im Idealfall lässt sich die Wohnfläche anhand von Grundrissen und Bauplänen ermitteln. Bei einer fehlerhaften Wohnflächenangabe können für Käufer oder Mieter begründete Gewährleistungsansprüche bestehen. Es gelten zwar Toleranzen, bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent sind diese Ansprüche in der Regel jedoch als begründet anzusehen.
Um die Wohnfläche zu ermitteln, existiert in Deutschland keine gesetzlich vorgeschriebene oder allgemeingültige Berechnungsgrundlage. Die Berechnung kann auf unterschiedlichen Grundlagen basieren:
Teilweise können die Berechnungen zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Die Grundflächen von Räumen mit einer lichten Höhe von 2 m oder mehr gehen vollständig in die Berechnung ein (siehe § 4 WoFIV). Liegt die lichte Höhe zwischen 1 und 1,99 m, wird die Fläche zur Hälfte gewertet und bis zu einem Meter wird die Fläche nicht zur Wohnfläche gerechnet. Ebenso wie bei Schrägen fließt auch die Fläche unterhalb von Treppen nicht in die Wohnflächenberechnung ein. Garagen, Waschräume und Heizungsräume sowie Keller- oder Dachbodenräume sind nicht einzubeziehen und Balkone oder Terrassen werden nur zu einem Viertel oder maximal zur Hälfte veranschlagt. Beheizte Schwimmbäder und Wintergarten sind zu 100 Prozent zu veranschlagen, während die unbeheizten Pendants lediglich zur Hälfte anzurechnen sind. Sind Fenster-, Tür- oder Wandnischen vorhanden, sind diese nur zu berücksichtigen, wenn mindestens eine Tiefe von 13 cm aufweisen und bis zum Boden reichen. Sind Schornsteine, Säulen oder Pfeiler höher als 1,50 m und besitzen eine Grundfläche von mehr als 0,1 m², zählen sie nicht zur Wohnfläche.
Der Zeitwert ist der Wert von Grundstücken, Eigentumswohnungen oder Häusern zu einem bestimmten Stichtag und kann sich mit der Zeit folglich ändern. Bei der Ermittlung des Zeitwerts sind unterschiedliche Faktoren entscheidend, dazu zählt insbesondere das Alter der Immobilie. Bauliche Veränderungen oder die Entwicklung der Grundstückslage sind ebenfalls bestimmende Faktoren, die durchaus Veränderungen unterworfen sein können. Im Immobiliensegment spielt der Zeitwert eine eher untergeordnete Rolle. Meist handelt es sich bei dem umgangssprachlich verwendeten Begriff in Wirklichkeit um den Verkehrswert.
Zwischenfinanzierung ist ein Begriff aus dem Bankwesen. Dabei handelt es sich um eine kurzfristige Finanzierung zur Überbrückung. Meist kommt diese Finanzierungsvariante zum Einsatz, wenn die Endfinanzierung bereits rechtlich feststeht. Dies kann der Fall sein, wenn ein Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif, bestehendes Eigenkapital erst später verfügbar oder eine zu verkaufende Immobilie Teil des Finanzierungsplans ist. In der Regel beträgt die Laufzeit bei einer Zwischenfinanzierung ein bis zwei Jahre.
Das Übergabeprotokoll oder Abnahmeprotokoll ist ein Dokument, in dem der Zustand einer Wohnung oder eines Hauses zum Zeitpunkt der Übergabe an Mieter, Vermieter oder Käufer festgehalten wird. Insbesondere Mängel und Schäden sind dabei genau zu protokollieren. Damit lässt sich später nachweisen, welche Faktoren bereits bestanden. Für Mieter dient das Übergabeprotokoll beispielsweise als Nachweis, welche Schäden bereits beim Einzug bestanden. Es dient als Absicherung für beide Parteien und kann im Zweifelsfall Rechtsstreitigkeit verhindern. Eine gesetzliche Pflicht zur Dokumentation gibt es nicht, dennoch ist es sinnvoll, bei jedem Ein- oder Auszug sowie beim Immobilienverkauf zur Sicherheit ein Übergabeprotokoll anzufertigen.
Der Übergabetermin ist der Zeitpunkt, zu dem ein Verkäufer das Verkaufsobjekt an den Erwerber übergibt. Bei diesem Termin gehen alle Nutzungen, Lasten, die wirtschaftliche Gefahr sowie die Verkehrssicherungspflicht auf den neuen Eigentümer über (siehe § 446 BGB). Im Kaufvertrag sollten hinsichtlich des Übergabetermins klare Regelungen festgelegt werden, um eine klare Risikoverteilung darzustellen. So ist beispielsweise hinsichtlich einer Räum- und Streupflicht in den Wintermonaten eine Regelung erforderlich, wer die Verantwortung bei einem möglichen Unfallschaden übernimmt.
Der Gefahrübergang besagt, dass mit der Übergabe der Erwerber das mit der Immobilie verbundene Risiko trägt Beim Übergabetermin sollten Verkäufer und Käufer persönlich erscheinen, alternativ kann auch ein erfahrener Immobilienmakler die Übergabe durchführen. Bestehende Mängel sollten zur Sicherheit in Anwesenheit von Zeugen in einem Übergabeprotokoll erfasst werden. Zudem sind bei diesem Termin neben den Schlüsseln auch alle relevanten Unterlagen vom Verkäufer an den Käufer zu übergeben, dazu gehören z. B. Baupläne, Grundrisszeichnungen, Grundsteuerbescheide und Versicherungsunterlagen.
Die Quartier Maison Immobilien und Baugrund GmbH bietet exzellente Beratungsqualität und umfassenden Service. Dieses Immobilienlexikon enthält interessante Informationen zu wichtigen Begriffen aus dem Immobilienbereich. Beschreibungen, Verfahren und Gesetze sind nicht in Stein gemeißelt und können sich von Zeit zu Zeit ändern. Aus diesem Grund sind die Angaben lediglich als allgemeine Informationsgrundlagen anzusehen, wir übernehmen keine Garantie für die Richtigkeit der Beschreibungen. Sie haben Fragen oder wünschen eine unverbindliche Beratung? Nehmen Sie Kontakt auf - wir sind gerne für Sie da.
